中新網(wǎng)上海新聞10月10日電(記者  姜煜)仲量聯(lián)行10日在上海發(fā)布2024年第三季度上海房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望報(bào)告稱(chēng)：2024年第三季度，隨著租賃策略的持續(xù)調(diào)整優(yōu)化，上海的辦公及零售物業(yè)租賃活躍度均有改善。

　　仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)姚耀表示：“租金優(yōu)惠已成為推動(dòng)以成本為導(dǎo)向的搬遷活動(dòng)和整個(gè)辦公租賃市場(chǎng)升級(jí)的主要?jiǎng)恿��！贝送�，零售租賃勢(shì)頭進(jìn)一步回暖，這主要得益于新項(xiàng)目的良好預(yù)租表現(xiàn)以及原有項(xiàng)目的招商力度增強(qiáng)。在三季度，零售租賃需求主要集中在平價(jià)餐飲、運(yùn)動(dòng)服飾、時(shí)尚潮牌等領(lǐng)域，且性?xún)r(jià)比高的品牌因消費(fèi)者日益理性而受到更多青睞。

　　甲級(jí)辦公樓

　　2024年三季度，成本驅(qū)動(dòng)型租賃需求持續(xù)增長(zhǎng)，全市凈吸納量上升至152,460平方米。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事朱熙東指出：“在中央商務(wù)區(qū)，內(nèi)資企業(yè)如保險(xiǎn)公司、律所和科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)等，抓住當(dāng)前有利的租賃條件進(jìn)行較大面積的搬遷活動(dòng)。與此同時(shí)，外資租戶(hù)仍保持謹(jǐn)慎態(tài)度，大多數(shù)租戶(hù)選擇續(xù)租現(xiàn)有辦公空間�！� 在非中央商務(wù)區(qū)，凈吸納量錄得103,119平方米。隨著部分乙級(jí)和甲級(jí)辦公樓之間的租金差距逐漸縮小，更多的乙級(jí)辦公樓內(nèi)高品質(zhì)租戶(hù)考慮搬遷升級(jí)至甲級(jí)辦公樓。

　　三季度全市共計(jì)兩個(gè)甲級(jí)辦公樓項(xiàng)目竣工交付，總建筑面積錄得163,856平方米。在中央商務(wù)區(qū)內(nèi)，南京西路板塊錄得一個(gè)項(xiàng)目竣工交付，總建筑面積為91,161平方米。新項(xiàng)目的交付進(jìn)一步推升中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。非中央商務(wù)區(qū)共計(jì)一個(gè)項(xiàng)目竣工，總建筑面積錄得72,695平方米。盡管新竣工項(xiàng)目的預(yù)租有限，但租金驅(qū)動(dòng)下的搬遷升級(jí)需求使整體非中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比下降0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　三季度租金保持下跌，整體市場(chǎng)持續(xù)利好租戶(hù)方。新增供應(yīng)帶來(lái)的租賃壓力以及市場(chǎng)有限的需求來(lái)源，使整體市場(chǎng)仍趨于謹(jǐn)慎。中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降5.0%，業(yè)主們?yōu)楸３脂F(xiàn)有出租率，進(jìn)一步調(diào)整了租金預(yù)期，通過(guò)提供更多的租金讓利來(lái)縮小與非中央商務(wù)區(qū)項(xiàng)目間的價(jià)差。三季度，非中央商務(wù)區(qū)租金則環(huán)比下降4.3%。非中央商務(wù)區(qū)租金的下降驅(qū)動(dòng)了部分乙級(jí)或園區(qū)租戶(hù)的升級(jí)需求，同時(shí)增強(qiáng)了中央商務(wù)區(qū)部分成本驅(qū)動(dòng)型租戶(hù)的搬遷意愿。值得關(guān)注的是，除租金讓利之外，部分業(yè)主愿意為優(yōu)質(zhì)客戶(hù)提供更多元的一次性投入方案，以促成租賃成交。面對(duì)未來(lái)大量的新增供應(yīng)，預(yù)計(jì)空置率較高的項(xiàng)目和板塊將持續(xù)面臨租金下行的壓力。

　　產(chǎn)業(yè)園區(qū)

　　三季度，上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場(chǎng)凈吸納量錄得3.7萬(wàn)平方米，租戶(hù)延續(xù)謹(jǐn)慎的租賃策略。仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部產(chǎn)業(yè)園區(qū)總監(jiān)俞則人表示，“整體市場(chǎng)需求類(lèi)型仍以?xún)r(jià)格驅(qū)動(dòng)的搬遷或升級(jí)為主。以集成電路為代表的科技互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為主要需求來(lái)源，同時(shí)政府平臺(tái)類(lèi)的產(chǎn)業(yè)孵化器及科研機(jī)構(gòu)等需求均有所上升�！比径蠕浀靡粋�(gè)項(xiàng)目入市，交付1.7萬(wàn)平方米。新竣工項(xiàng)目獲得較為可觀(guān)的預(yù)租水平。上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)整體空置率環(huán)比下降了0.2個(gè)百分點(diǎn)，大部分業(yè)主繼續(xù)優(yōu)化租金策略以吸引租戶(hù)，整體市場(chǎng)租金環(huán)比下降3.9%至4.1元每平方米每天。

　　零售物業(yè)

　　上海零售物業(yè)租賃勢(shì)頭在2024年第三季度進(jìn)一步改善，全市整體凈吸納量達(dá)到34.3萬(wàn)平方米。這一積極的變化主要得益于新入市項(xiàng)目的良好預(yù)租表現(xiàn)，以及現(xiàn)有零售物業(yè)項(xiàng)目通過(guò)加大招商力度，有效填補(bǔ)了空置面積。仲量聯(lián)行華東區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)黃臻表示，“三季度租賃需求主要來(lái)自平價(jià)餐飲、運(yùn)動(dòng)服飾、時(shí)尚潮牌、本土設(shè)計(jì)師品牌和潮流玩具雜貨等類(lèi)別。同時(shí)，隨著消費(fèi)者趨向理性消費(fèi)，更具性?xún)r(jià)比的品牌越來(lái)越受到市場(chǎng)青睞�！�

　　三季度非核心商圈迎來(lái)四個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，帶來(lái)近34萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。新項(xiàng)目預(yù)租進(jìn)展都較為順利，招商率達(dá)到70%至100%之間�？罩寐史矫�，由于業(yè)主愿意提供更為靈活的租約和優(yōu)惠條件以吸引和保留租戶(hù)，核心商圈和非核心商圈的空置率均有所下降。

　　隨著年輕一代逐漸成為消費(fèi)的主力軍，預(yù)計(jì)平價(jià)潮流服飾、運(yùn)動(dòng)服飾及裝備、二次元相關(guān)產(chǎn)品和潮流玩具雜貨將繼續(xù)受到青睞，其門(mén)店擴(kuò)張更為積極。

　　物流地產(chǎn)

　　2024年第三季度，上海物流地產(chǎn)市場(chǎng)需求整體偏弱。由于消費(fèi)市場(chǎng)的緩慢復(fù)蘇，租戶(hù)在租賃決策上保持更為謹(jǐn)慎的態(tài)度，部分租戶(hù)選擇縮減規(guī)�；蛲俗狻Ｊ苄枨蟮兔院托略龉⿷�(yīng)的影響，本季度整體空置率有所攀升，其中，新增供應(yīng)較為集中的細(xì)分市場(chǎng)承受了主要壓力。

　　上海物流地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)浪潮持續(xù)涌現(xiàn)，2024年前三季度的新增供應(yīng)超過(guò)110萬(wàn)平方米。三季度奉賢細(xì)分市場(chǎng)錄得一個(gè)總建筑面積達(dá)11.9萬(wàn)平方米的新項(xiàng)目竣工入市。仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)產(chǎn)業(yè)及物流服務(wù)部資深董事黃暉表示：“盡管大量新增供應(yīng)仍集中在包括金山和青浦等位于上海西部的細(xì)分市場(chǎng)，但供應(yīng)浪潮正蔓延至其他細(xì)分市場(chǎng)�！崩�，奉賢細(xì)分市場(chǎng)預(yù)計(jì)在年內(nèi)還將迎來(lái)一個(gè)新項(xiàng)目竣工入市。

　　三季度，上海物流地產(chǎn)租金環(huán)比下跌2.2%至人民幣1.48元每平方米每天。隨著空置率的進(jìn)一步上升，業(yè)主不僅在新完工項(xiàng)目的租金定價(jià)上更為激進(jìn)，而且在現(xiàn)有項(xiàng)目的租賃談判中也愿意提供更多靈活性以留住租戶(hù)。

　　住宅市場(chǎng)

　　三季度，上海高端一手住宅市場(chǎng)保持熱度。位于徐匯濱江和黃浦濱江等優(yōu)質(zhì)地段的新項(xiàng)目尤為受到市場(chǎng)熱捧。三季度上海高端一手住宅共錄得947套成交。

　　由于眾多新項(xiàng)目于二季度提前入市，三季度上海一手商品住宅新增供應(yīng)面積僅錄得168萬(wàn)平方米，環(huán)比下降26.2%。三季度，上海新增高端住宅供應(yīng)維持高位。三季度高端住宅市場(chǎng)共錄得十二個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)入市，共計(jì)1,610套房源，同比增長(zhǎng)422.7%。新入市的項(xiàng)目平均售價(jià)在人民幣12.9萬(wàn)元至人民幣21.0萬(wàn)元區(qū)間內(nèi)。

　　限價(jià)松動(dòng)下，三季度高端一手住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.3%至143,700元每平方米。高端二手市場(chǎng)方面，多數(shù)購(gòu)房者仍持謹(jǐn)慎觀(guān)望態(tài)度，部分急售業(yè)主繼續(xù)降價(jià)，使得本季度高端二手住宅均價(jià)進(jìn)一步下跌3.9%至142,900元。

　　仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部住宅市場(chǎng)負(fù)責(zé)人盛秀秀表示，“改善型需求保持穩(wěn)健態(tài)勢(shì)，有望繼續(xù)支撐上海高端住宅市場(chǎng)成交維持在較高水平。9月底出臺(tái)的一系列新政，包括對(duì)非滬籍人士等限購(gòu)的進(jìn)一步放開(kāi)、優(yōu)化住房信貸政策、降低房貸首付比例和調(diào)整增值稅征免征年限等，將有效作用于擴(kuò)大需求、進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心。”

　　投資市場(chǎng)

　　2024年第三季度，上海投資市場(chǎng)共完成28宗交易，成交總額達(dá)172.6億元，較第二季度環(huán)比增長(zhǎng)14.3%。第三季度，市場(chǎng)成交仍由小體量項(xiàng)目引領(lǐng)，成交項(xiàng)目中，金額在10億元以下的占比高達(dá)79%。雖然部分外資機(jī)構(gòu)和內(nèi)資保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)有所動(dòng)作，但大多數(shù)投資者仍選擇謹(jǐn)慎觀(guān)望。

　　三季度，辦公資產(chǎn)以34%的成交金額和46%的成交宗數(shù)穩(wěn)居市場(chǎng)首位，吸引了包括各行業(yè)企業(yè)以及政府平臺(tái)等在內(nèi)的眾多投資者。零售物業(yè)也展現(xiàn)出較強(qiáng)的吸引力，三季度成交金額占比達(dá)24%，其中，外資機(jī)構(gòu)積極入場(chǎng)尋求穩(wěn)定收益的項(xiàng)目，而高凈值人士則通過(guò)法拍等渠道成功布局。同時(shí)，商辦綜合(占比17%)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)(占比12%)及酒店(占比6%)等資產(chǎn)亦表現(xiàn)活躍，共同營(yíng)造了一個(gè)多元化的投資市場(chǎng)格局。

　　核心行政區(qū)如徐匯、靜安、黃浦成交集中，占據(jù)近總成交額的三分之一，凸顯出市場(chǎng)對(duì)核心區(qū)域資產(chǎn)的強(qiáng)烈需求。三季度，外資呈現(xiàn)明顯回歸趨勢(shì)，投資交易占比從二季度的3%提升37%，積極動(dòng)向預(yù)示未來(lái)資本流動(dòng)將更加活躍。買(mǎi)家構(gòu)成方面，企業(yè)及高凈值人士對(duì)上海的投資熱情顯著升溫，合計(jì)投資交易占比達(dá)到57.6%，成為推動(dòng)本季度市場(chǎng)活躍的重要力量。

　　仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場(chǎng)負(fù)責(zé)人孫翎表示：“隨著美聯(lián)儲(chǔ)的降息政策實(shí)施以及中國(guó)央行降息降準(zhǔn)的落地，一系列舉措共同推進(jìn)了市場(chǎng)的向好發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)將再迎利好，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多大型機(jī)構(gòu)投資者重返市場(chǎng)，共同推動(dòng)上海市場(chǎng)成交量邁上新的臺(tái)階�！�

　　上海酒店市場(chǎng)

　　國(guó)內(nèi)外旅游市場(chǎng)持續(xù)加持下，上海整體酒店市場(chǎng)業(yè)績(jī)保持穩(wěn)定。根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，截至8月份，全市星級(jí)飯店客房入住率同比增長(zhǎng)2.3個(gè)百分點(diǎn)，平均房?jī)r(jià)同比增長(zhǎng)2.3%，每間可出租客房收入同比增長(zhǎng)6.2%，已基本恢復(fù)至疫情前水平。

　　2024年前三季度共新增2,520間高端及以上酒店客房，第四季度還將迎來(lái)約990間新增供給。第三季度開(kāi)業(yè)的代表性酒店項(xiàng)目包括更牌后的上海阿麗拉酒店(188間客房)、上海城中希爾頓酒店(381間客房)和上海張江voco酒店(281間客房)，以及位于全球最大室內(nèi)滑雪場(chǎng)上海耀雪冰雪世界旁的上海冰雪世界皇冠假日酒店(370間客房)和上海虹橋商務(wù)區(qū)voco套房酒店(131間客房)。

　　仲量聯(lián)行大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部副總裁祖瑞濃表示：“隨著上海市政府一系列刺激服務(wù)類(lèi)消費(fèi)的舉措，包括新版都市旅游卡的推出等，上海整體酒店市場(chǎng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)有望獲得持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展�！�

　　隨著2024年進(jìn)入尾聲，酒店運(yùn)營(yíng)商及業(yè)主對(duì)本年度業(yè)績(jī)持續(xù)關(guān)注，并對(duì)2025年業(yè)績(jī)做出展望。近期，仲量聯(lián)行對(duì)酒店運(yùn)營(yíng)商開(kāi)展了信心指數(shù)調(diào)研，共有621位來(lái)自中國(guó)內(nèi)地的酒店運(yùn)營(yíng)商及業(yè)主參與。調(diào)研顯示，酒店業(yè)者對(duì)整體業(yè)績(jī)表現(xiàn)預(yù)期持謹(jǐn)慎樂(lè)觀(guān)態(tài)度，近六成酒店業(yè)者認(rèn)為，2025年酒店總收入與總經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)(GOP)有望實(shí)現(xiàn)微幅增長(zhǎng)。此外，酒店運(yùn)營(yíng)商對(duì)酒店人才儲(chǔ)備及發(fā)展路徑、餐飲、婚禮和會(huì)展等個(gè)性化需求、增強(qiáng)客人入住體驗(yàn)的資本性支出以及可持續(xù)發(fā)展等方面都更為重視。(完)

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編輯：姜煜